Se constata que hay una escasez de oferta de viviendas y en alquiler. ¿Por qué?
Ha habido una caída dramática en el Estado Español de la construcción de VPO, de las 100.000 en 1980 a las 10.000 actuales. En Navarra ha aumentado el número de habitantes a partir del 2014; por ejemplo en el 2024 , comparado con el año anterior, el incremento ha sido de 7 500 personas
En España, la gran mayoría de las viviendas en alquiler (alrededor del 85-92%) pertenece a pequeños propietarios particulares, y más del 80% de estos propietarios tienen solo una vivienda, que a menudo usan para complementar su pensión o pagar hipotecas. Y ahora tienen miedo de alquilar, ya que el proceso de desahucio por impago es largo (de unos 8 a 12 meses o más). El propietario nunca debe cortar los suministros (luz, agua, gas) y puede ser denunciado, lo que retrasa el desahucio. En el proceso de desahucio se pueden reclamar tanto las rentas como las deudas de suministros. Si el inquilino alega ser vulnerable, el juez puede suspender el procedimiento para pasar el caso a servicios sociales.
La idea que tienen los grandes fondos es controlar el alquiler y la compra. Desde 2014, BlackRock triplicó su patrimonio gestionado en fondos en España (de 13.000 a más de 38.000 millones), mientras Blackstone y otros grandes fondos de inversión compraron carteras masivas de vivienda que destinaron al alquiler (y en algunos casos al turismo vacacional). Y los gobiernos no protegen a los pequeños propietarios y no construyen más viviendas públicas.
¿Cómo se soluciona?. Prohibiendo, a los grandes fondos de inversión, que adquieran viviendas, junto con otras medidas que están reflejadas en el proyecto de Eguzkilore, formación política de Navarra; construyendo, por ejemplo, más VPO, protegiendo a los pequeños propietarios y garantizando unos alquileres dignos.
Que los gobiernos construyan más del doble de VPO que actualmente. Lo que invierten, lo recuperan en la venta, sin beneficio.
Es necesario también sacar viviendas de VPO de alquiler. Y que se construyan VPO también en zonas rurales.
Se propone sacar también algunos pisos más pequeños pero realizados con materiales de calidad y con espacios transformables para optimizarlos para parejas o individuales.
La primera vivienda nueva, a quien no posea otra vivienda, no paga el IVA.
Se sabe que los bancos disponen de edificios no utilizados, muchos de los cuales solo están deteriorándose. Se propone que los ayuntamientos regulen para poder disponerlos en el mercado.
Actualmente, en España, los alquileres se estipulan para 5 años. Como sucede en otros países de Europa, que se firmen contratos indefinidos pero pueda llegarse a otro tipo de acuerdos con previo aviso.
Como están recogidos en los contratos, ahora el arrendador debe notificar al inquilino para vender o puede extinguir el contrato antes de tiempo para destinar la vivienda a su residencia habitual o la de sus familiares directos (hijos, padres o cónyuge en casos de separación/divorcio)…. con al menos tres meses de antelación; ahora son dos meses.
La inflación es un factor clave que influye en el coste de la vida y, por lo tanto, en el precio de los alquileres.Cada año subir el IPC de los alquileres.
Si los inquilinos no pagan a tiempo, es posible que el arrendador retenga la fianza para cubrir los daños o pagos pendientes. Pasados dos meses sin que el inquilino pague, se le expulsa, como en otros países de Europa. El propietario notifica por escrito al inquilino y debe también interponer una demanda de desahucio ante el juzgado competente. El juzgado notificará al inquilino, que tendrá la oportunidad de responder y presentar su defensa. El inquilino tiene dos meses para demostrar ante los servicios sociales que es una persona vulnerable y le paga el gobierno el alquiler, mientras le encuentra otro piso gestionado por el gobierno.
Los impuestos que pagan los propietarios por alquilar las viviendas se encuentran en la mayoría entre el 19% y 30%, tramos de IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) ¿Por qué los gobiernos a través de los impuestos que reciben no protegen a los propietarios y garantizan a los inquilinos vulnerables?.
Los países con los porcentajes más altos de vivienda pública de alquileres en Europa son los Países Bajos (30%), Suiza (25%), Austria (24%), Noruega (23%), Dinamarca (20%) Francia (17%) y, en cambio, el Estado Español se sitúa a la cola con porcentajes muy bajos, con tan solo alrededor del 1.6% al 3,3% del total de hogares.
Una forma de sacar pisos de alquiler sin especular es que los gobiernos compren pisos a través de los bonos en que invierten los ciudadanos, los inversores sacan un rendimiento y el Gobierno ofrece pisos de manera asequible para que los jóvenes puedan beneficiarse.
Francisco Javier Pérez Cueva.
(Coordinador de Eguzkilore)